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局聚焦核心城市、信用資質良好的房企，未來有望率先受益於市場復甦和政策放鬆；同時建議關注物業行業的投資機會。
推薦標的：1）開發商：保利地產、招商蛇口、濱江集團，建議關注華髮股份。2）物業公司：華潤永珍生活、雅生活服務，建議關注保利物業、越秀服務。 風險提示：房地產調控政策放寬不及預期；行業下行持續，銷售不及預期；行業信用風險持續蔓延,流動性惡化超預期；疫情反覆、發展超預期。
市佔率提升的新龍頭髮展質量也顯著提升。2021 年四季度以來的拿地視窗，是企業補充核心城市土儲的機會，故而銷售市佔趨升的公司，潛在盈利能力也更高。行業整體的競爭環境也確實在改善，土地市場出讓封頂價格會兼顧企業合理盈利能力。盲目追求規模的行為減少，企業之間不必要的合作也減少，銷售的權益比在增加，合作所帶來的潛在風險也在下降。當然，新龍頭既包括大公司中堅持等量甚至超量拿地的企業，也包括腰部公司中脫穎而出的公司。
尾部公司市佔率預計將有所提升。所謂尾部公司，是指遠離資本市場和信用融資市場，專案型、區域型小企業。這些企業的市佔率得以提升，是因為信用邊界變化之後，開發企業本土化優勢體現出來。
風險提示：房地產行業銷售持續性有賴於政策穩定性，部分割槽域復甦仍不穩固。一些企業貨值質量的下降，可能帶來銷售下滑壓力。
2023 年頭部公司新畫像。我們預計，2023 年行業前 10 的門檻，將從 2022 年的約2000 億元，變為 2023 年的約 1700 億元，前十五的門檻，則從 1300 億元下降到 1100億元左右。前 15 的大公司中，國企和國資背景的混合所有制企業，其銷售貢獻將從2.6 萬億元上升到 3.0 萬億元，佔比則將從 68.3%上升到 78.6%。前 100 名公司的市佔率可能下降到 50%以下（按照這種全口徑演算法其實是高估的），為 2017 年以來的最低值，且 2024 年可能繼續下降。我們看好積極拿地的行業新龍頭企業，推薦華髮股份，越秀地產，萬科企業，華潤置地，濱江集團等公司，也看好最具銷售彈性的服務商貝殼。
注:（免責申明）本文僅為個人筆記，內含個股僅僅是作為分析參考，不能作為投資決策的依據，不構成任何建議，據此入市風險自擔。股市有風險，投資需謹慎！
知音難覓，也是人生常態，一曲眾寡，儘管少有人懂，但是我自有我的風采
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